Hauskaufberatung Falkensee in Brandenburg

Neuwertiges Reihenmittelhaus

Es sollte ein neuwertiges RMH (Reihenmittelhaus) in Augenschein genommen und im Sinne einer Hauskaufberatung untersucht werden.

Das unterkellerte RMH wurde 2008 errichtet. Die Diskretion beim Immobilienverkauf und -Ankauf ist selbstverständlich, daher können nur zurückhaltend Fotos gezeigt werden.

Das Gebäude besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1.Obergeschoss und Staffel-geschoss. Ein Staffelgeschoss ist das oberste Geschoss eines Gebäudes, häufig der Abstandsflächen wegen zurückgesetzt, daher ergibt sich eine großzügige Dachterrasse.

Da es sich um ein neuwertiges Gebäude handelt, sind die Wohnstandards zeitgemäß, Modernisierungsbedarf ist nicht gegeben. Der Hausdurchgang zeigte, dass ein hoher Pflegezustand besteht.

Eine energetische Sanierung oder Verbesserung entfällt, da entsprechend der damaligen Wärmeschutzverordnungen geplant und wohl auch –soweit erkennbar- gebaut wurde.

Ein verbrauchsorientierter Energiepass mit hoher Energieeffizienzklasse wurde vorgelegt.

Der Verkäufer berichtete, dass am Dach „Schäden“ vorlagen, die er selber beseitigt habe.

Auf Nachfrage wurde von früheren Feuchteschäden im Pultdach oberhalb des Staffel-geschosses berichtet.

Die Dachkonstruktion besteht aus einer Holzsparrenkonstruktion mit darunterliegender Gipskartondecke. Dazwischen liegt die unvermeidliche Dampfsperre, damit keine Feuchtigkeit von unten in den Dachaufbau eindringen kann. Zwischen den Sparren liegt eine Mineralwolledämmung.

Das Dach ursprünglich war als Kaltdach, also mit Entlüftung oberhalb der Dämmung geplant. Jedoch erfolgte die Entlüftung nicht ausreichend und dadurch, so berichtete der Verkäufer, habe sich Feuchtigkeit und Schimmel im Dachaufbau gebildet.

Die Sanierung erforderte die Dachöffnung von unten, das Ausbauen der verschimmelten Mineralwolle und die entsprechende komplette Erneuerung.

Es blieb unklar, inwieweit von einer fachgerechten Sanierung auszugehen ist. Da sich nach Angabe erheblicher Schimmel im Dach gebildet hatte, vorgelegte Fotos belegen dies, ist die hier vorhandene tragende Holzkonstruktion schimmelpilzkontaminiert. Ist das Wurzelwerk des Pilzes ins Holz gewachsen, müssten die Flächen mindestens abgeschliffen werden.

Die Garagenzufahrt wurde mit Betonsteinpflaster befestigt, die Verlegung ist mangelhaft. Das Steinpflaster zeigt zahlreiche Kantenschäden und stark ungleich mäßige Fugenbreiten. Es handelt sich jedoch hier um Flächen des Gemeinschaftseigentums:

Es ergab sich folgender Maßnahmenkatalog bzw. erhielt der potentielle Erwerber folgenden Bericht (Auszug):

Das unterkellerte, Reihenmittelhaus wurde lt. Angabe 2005 errichtet. Es handelte sich um ein dreigeschossiges Gebäude mit Pultdach und Terrasse. Ca. 2011 erfolgte eine Generalsanierung des Daches, da offensichtlich der Belüftungsraum des Kaltdaches überfeuchtet war. Diese Sanierungs-maßnahme wurde im Rahmen der o.g. Begehung vom Verkäufer durch mündliche Ausführungen und Fotos zur Sache beschrieben und dargestellt.

Infolge der Duchfeuchtung hatte sich übermäßig Schimmel in der Mineralwolle gebildet. Diese wurde lt. Fotodokumentation ausgetauscht und die am Holz anhaftende Verschimmelung wurde abgewischt und mittels chemischer Mittel desinfiziert. Angeblich standen diese Sanierungsarbeiten unter der Kontrolle eines Bausachverständigen.

Die Bauqualität des betreffenden Hauses ist soweit erkennbar insgesamt gut.

Bauweise: massiv. KG, EG, Obergeschoss, Staffelgeschoss, Terrasse.

Das Haus ist vom Verkäufer bewohnt. Das Gebäude befindet sich in einem sehr guten Pflegezustand. Dieser wird auf einer Skala von 1-6 (1 = sehr gut, 6 = ungenügend) mit „2“ beurteilt.

Offensichtlich weisen die benachbarten Reihenhäuser die gleichen Schäden am Dach auf. Hier erfolgte bisher keine Sanierung. Erfolgt die Feuchteanreicherung in den Nachbarhäusern über längere Zeiträume, besteht die Gefahr, dass die Holzkonstruktion überfeuchtet wird und sich holzzerstörender Pilzbefall bei den Dächern der Nachbarhäuser einstellt.

Verdeckt liegende Bauschäden können nicht erfasst und bewertet werden.

Ein Energieausweis wurde vorgelegt.

Mit folgenden geschätzten Nettokosten ist bezüglich der vom AG gewünschten Anpassungen zu rechnen.

Dachterrasse

Dachüberstand Holzkonstruktion neuer Anstrich

(Überholungsbeschichtung) 3.000,00 €

Obergeschoss

Duschwand Sicherheitsglas 2.000,00 €

Fassadenanstrich 2 Seiten mit Gerüst 3.000,00 €

Malerarbeiten EG-Staffelgeschoss 4.000,00 € *)

Nettokosten ohne Regiekosten für Bauüberwachung

Weitere Bedarfspositionen und Risiken:

Küchenmöblierung

Badumbau (Einheitspreis ca. 15-20.000,00 Euro)

Zustand verdeckte Installationsleitungen Heizung und Sanitär.

Zustand Holzkonstruktion im früher verschimmelten Dachbereich (jetzt nicht einsehbar).

 Hauskaufberatung Falkensee

Ich habe nach meiner erfolgreichen Ausbildung zum Maurer im elterlichen Betrieb das Ingenieurstudium an der Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs sowie danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur beendet.
Bis zum Jahr 1994 habe ich in verschiedenen Architektur- bzw. Ingenieurbüros sowie u.a. bei einem Bauträger in einem größeren Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungs- und Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbstständig.
Ich focussiere mich auch weiterhin auf die allgemeinen Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis zur Bauüberwachung.

Die langjährige Erfahrung in der Sanierung von Altbauten wurde ergänzt durch Architektenaufträge in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung im Bereich Altbau und der zusätzlichen Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter und dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Falkensee.
Der Schwerpunkt meiner Arbeit stellt die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) dar.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
In diesem Zusammenhang darf die Qualitätsüberwachung am Bau aber nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung eines Architekten folgt den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und existierende Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität für Sie sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart des Bauherrn und der Bauleitung beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Bauleiter und Controller arbeiten für den gleichen Kunden.
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Auch biete Ich Ihnen die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchteschäden, Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Schadensbeseitigung mit Schätzung der hierfür notwendigen Instandsetzungskosten sind im Normalfall Bestandteil einer Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Häufig ist dem Laien unklar, ob geplante Umbauten mit einem vertretbarem Aufwand zu bewerkstelligen sind.
Da das Budget für Ankauf, Umbauten und Instandsetzungen immer begrenzt ist, sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor Immobilienkauf bekannt gemacht werden.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen zur Verfügung steht.
Bei der Haus- oder Wohnungskaufberatung verabrede ich mit dem Kaufinteressenten zunächst einen Termin vor Ort.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer der Immobilie statt.
Während des Ortstermins wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz der Wunschimmobilie unter die Lupe genommen.

Wir schauen uns alles an, vom Dach bis zur Kellersohle.
Bei feuchteempfindlichen Bauteilen werden soweit zweckmäßig Messungen vorgenommen.
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Die Kaufberatung von Wohnungen erfordert auch die Zustandserfassung des sog. Gemeinschaftseigentums.
Gerade bei Altbauten liegen hier häufig die „Kostenfallen“.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
In jedem Falle erhalten Sie im abschließenden Gespräch eine mündliche zusammenfassende Beratung.
Hauptgegenstand dieses Gesprächs ist es, Ihnen eine Vorstellung über ein notwendiges Budget für Instandsetzung, Umbau, Modernisierung zu vermitteln.
Innerhalb von 2 Tagen stelle ich Ihnen per E-Mail ein Kurzergebnisprotoll zur Verfügung.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß meine Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch nach Abschluß meiner Beratung oder nach Übergabe schriftlicher Ausarbeitungen für weitere Infos zur Verfügung.

Ich arbeite im Team mit Architekten und Ingenieuren.
Neben der Hauskaufberatung in Falkensee arbeite ich auch im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Anfrage sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Falkensee