Hauskaufberatung Wedding

Hauskaufberatung Wedding

Hauskaufberatung Mehrfamilienhaus am………..
in …………….
Teilnehmer:…………..
Verkäufer
Herr Roloff, beauftragter SV
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Das betreffende Wohngebäude mit 4 Wohnungen und lt. Angabe ca. 240,00 qm Wohnfläche wurde lt. Mieterangabe ca. 1938 errichtet.
Der Allgemein- und Pflegezustand des Hauses auf einer Skala von 1-6 („1“ = sehr gut) wird mit 4 eingeschätzt.
Die Rohbausubstanz ist insgesamt gut.
Vermutlich in den 1990 – er Jahren erfolgten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten:

Fassade: WDVS,
Dacheindeckung erneuert,
Zentralheizungseinbau,
In den Bädern Warmwasserboiler bzw. Durchlauferhitzer,
Küchen: Durchlauferhitzer,
Fenstererneuerung Kunststoff mit Isoverglasung (gesamte Fassade einschl. Treppenhaus und Keller,
Teilerneuerung Elektroverteilung in den WE’s, Keller und Treppenhaus,
Klingel- und Gegensprechanlage.

Später wurden in der WE 1. O links umfassendere Maßnahmen durchgeführt. Der Standard aus heutiger Sicht ist hier zeitgemäß. Zustand gut.

Weitere Besonderheiten in den Wohnungen:

Mit Ausnahme der WE 1. OG links ist der Zustand der Wohnungen instandsetzungsbedürftig (auch fehlende Schönheitsreparaturen der Mieter).

Wohnung 1. OG links: im Büro: Schimmelpilzfläche im Decken/Wandixel oben links, im Büro neben Treppenraum (unbeheizt), Bereich der dreidimensionalen Wärmebrücke (Außenwand, Treppenhauswand, Decke zum Dachboden)

Wohnung EG links: Wohnzimmer, Schimmelpilzfläche neben Schrank, der zu dicht an der Außenwand steht.

Bäder EG und 1. OG re.: Badausstattung mit Wanne, WT, WC (WC im 1. OG re. = behindertengerecht). Zum Teil angeblich mit unzureichendem Wasserdruck. Strangleitungen Abwasser Altzustand.

Keller:
Kelleraußenwände sind nass, kapillar aufsteigende Feuchte bis ins EG (siehe Treppenhaus).
Heizung: Gaskessel ca. 20 Jahre alt.
Abwasserstränge Keller erneuert.

Treppenhaus: Instandsetzungsbedürftig.

Fassade WDVS: Verunreinigt. Baualtersgemäße Verschmutzung (Patina).

Auf Rückseite im EG links (von außen gesehen) Dunkelbeaufschlagung auf Putzfläche um mehrere Fenster, Ursache: hohe Luftfeuchte in Verbindung mit Fenster-Kipplüftung anstatt Stoßlüftung.
Sockel Verfugung nur teilweise erneuert. Entwässerungsbauteile ohne Beanstandung.
Holz-Dachkasten. Anstrich verwittert

Dachstuhl: keine Auffälligkeiten, Eindeckung mit Leckstellen, Unterspannbahn durch UV Licht geschädigt (Bereich Fenster).

Hausanschlüsse: neuwertig.

Die Außenanlage ist mäßig gestaltet, es besteht Pflegebedarf. Regenwasser versickert frei im Gelände. Stolperstellen im Plattenbelag, insbes. vorne rechts.

Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt, soll aber bestehen.

Verdeckt liegende Bauschäden können im Zuge dieser Besichtigung nicht erkannt werden.

Mit folgenden geschätzten Bruttokosten für bauliche Maßnahmen ist zu rechnen.
Eilbedürftige Maßnahmen sind in Fettschrift ausgewiesen.
(Kostenrahmen, keine Berechnung gemäß DIN 276, hierfür sind vorherige Architektenleistungen notwendig). Preisbasis 2017.

Wohnungen
Unmittelbarer Handlungsbedarf existiert nicht. Ausnahme : Schimmelpilzdesinfektion. Ggf. Innendämmung Bereich 1. OG links und

EG Schrankabstand Außenwand erhöhen. Wahrscheinlich kapillare Feuchte in Außenwand vorhanden (Kellernässe – sh. oben)
Überprüfung Heiz- und Lüftungsgewohnheiten Mieter.

Desinfektion Verschimmelung (Malergewerk) 500,00 €

Im Bedarfsfall (Auszug Mieter) Instandsetzung / Modernisierung
Wohnfläche (3 x 60,00 qm)
= 180,00 qm x 500,00 € =
Komplettsanierung einschl. Bad 90.000,00 €

Treppenhausanierung (Maler, Bodenbelag,
Leuchten, Klingeldrücker, Beschilderung) 12.000,00 €

Kellersanierung
Trockenlegung vertikal
und horizontal im Mauersägeverfahren,
Kellerschächte
ca. 55.00 lfdm x 600,00 € 33.000,00 €
Kellerfensterschächte, Abgrenzung zum
Gelände, einschl. Traufstreifen vor
Sockel 5.000,00 €
Trocknungsgeräte Keller zur
Beschleunigung der Austrocknung 5.000,00 € 43.000,00 €
(Achtung) Kellerwände bleiben nach
Trockenlegung und noch feucht

Dachdeckung (Leckstellen) reparieren 3.000,00 €

Heizkessel erneuern 12.000,00 €
einschl. Verlegung Warmwasser/Zirkulationsleitungen bis
Steigepunkt UK Kellerdecke,
(Anschluß und Erneuerung Stränge bei Wohnungsinstandsetzung)
Fassade Reinigung und Anstrich
Ca. 420,00 qm x 60,00 € 25.200,00 €

Dachbodendämmung nach ENEV 2014 (Pflicht)
Ca. 120.00 qm x 80.00 € 9.600,00 €
Änderung Verschläge 3.000,00 € 12.600,00 €
(evtl. Verlegung in den Keller nach Trockenlegung ?)

Weitere Bedarfspositionen
Dachausbau
ca. 100,00 ´qm WFL x 2.000,00 € 200.000,00 €

Kellerdeckendämmung von unten
Ca. 120,00 qm x 80,00 € 9.600,00 €
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Summe brutto 59.100,00 €
gerundet 60.000,00 €

Ohne Baunebenkosten
Risiken und weitere Hinweise:
Zustand verdeckt liegende Holzkonstruktionen (z.B. Deckenbalken).
Umfang Außenanlage Maßnahmen (z.B. Zaunanlage, Wege)
Anliegergebühren Straßenausbau ?
Aufgestellt: J. Roloff, ………….
ohne Unterschrift gültig

Vita


hauskaufberatung-Wedding Hauskaufberatung Wedding

Ich habe nach einer gelungenen Lehre zum Maurer im Baubetrieb meiner Eltern das Studium des Ingenieurwesens an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und im Anschluß an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur beendet.
Bis zum Jahr 1994 habe ich für verschiedene Architektur- bzw. Ingenieurbüros sowie bei einem Bauträger im mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin natürlich Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungs- und Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich selbstständig.
Ich focussiere mich auch zukünftig auf die klassischen Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis zur Bauüberwachung.

Die langjährige Erfahrung in der Altbausanierung wurde ergänzt durch Tätigkeiten in der Bauleitung, der Abrechnung sowie im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung mit Altbauthemen und der Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter und zum Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Wedding.
Der Focus meiner Arbeit liegt heute im Besonderen auf der bBaubegleitenden Qualitätsüberwachung (BQÜ.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
Die Qualitätsüberwachung am Bau darf nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung eines Architekten folgt den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich zum Beispiel auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der Korrespondenz mit den am Bau Beteiligten.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Ziel ist es, die vereinbarten Bauleistungen in der durch Vertrag und Regelwerke vorgeschriebenen Bauqualität für Sie sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart des Bauherrn und der Bauleitung vereinbart.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung bei einem Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Bauleiter und Controller arbeiten für den gleichen Kunden.
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Ich biete Ihnen ferner die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchte- und Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden hierbei den Schwerpunkt.
Die Vorschläge zur Schadensbeseitigung mit Schätzung der hierfür notwendigen Kosten sind im Normalfall Bestandteil einer Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Häufig ist dem Laien unklar, ob die geplanten Umbaumaßnahmen mit vertretbaren Kosten möglich sind.
Da das Budget für Ankauf, Umbauten und Instandsetzungen immer begrenzt ist, sollten die hierfür anfallenden Kosten vor Immobilienkauf bekannt gemacht werden.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen gilt.
Bei der Haus- oder Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Besichtigungstermin.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer der Immobilie statt.
Während des Ortstermins wird unter Berücksichtigung der erforderlichen Diskretion die Bausubstanz der Wunschimmobilie in Augenschein genommen.

Hierbei wird kein Bereich ausgelassen, es wird alles angeschaut, von der Kellersohle bis zum Dach
Bei Bauteilen, die eine Empfindlichkeit für Feuchtigkeit haben, werden von mir Messungen vorgenommen
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Bei der Kaufberatung von Wohnungen wird auch der Zustand des sog. Gemeinschaftseigentums erfasst.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher ist eine Besichtigung von Kellerräumen, Dachflächen, Treppenhäusern und Fassaden notwendig..
In jedem Falle erhalten Sie im abschließenden Gespräch eine mündliche zusammenfassende Beratung.
Hauptgegenstand dieses Gesprächs ist es, Ihnen eine Vorstellung über ein notwendiges Budget für Instandsetzung, Umbau, Modernisierung zu vermitteln.
Innerhalb von 2 Tagen stelle ich Ihnen per E-Mail ein Kurzergebnisprotoll zur Verfügung.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß die Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe schriftlicher Ausarbeitungen haben Sie die Möglichkeit mich zu konsultieren.

Ich arbeite im Team mit Architektenkollegen und Fachingenieuren.
Neben der Hauskaufberatung in Wedding arbeite ich auch im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Kontaktaufnahme sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Wedding

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