Hauskaufberatung Mahlsdorf

Hauskaufberatung Mahlsdorf

Gutachterliche Äußerung
Hauskaufberatung Mehrfamilienhaus

Teil – Bauzustandserfassung mit Dokumentation und Bewertung, erfor-derliche bauliche Maßnahmen mit Schätzkosten
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Auftraggeber: ……………………
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Diese Aufstellung umfasst …… Seiten und wurde am ………….. erstellt.

1. Anlass und Beauftragung
Der AG beabsichtigt das betreffende MFH zu erwerben. Die Ortsbesichtigung fand am ………………. statt.
Teilnehmer:
für den Kaufinteressenten: Frau ……………….
Verkäuferin: Frau …………………
Makler: Herr ………………………….
Das unterkellerte gründerzeitartige Gebäude wurde lt. Angabe 20… durchgrei-fend instandgesetzt und modernisiert. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, aber ausbaufähig.
Außenbauteile, der Keller, Treppenhäuser und der Dachboden wurden in Augenschein genommen.
Ergänzende Hinweise des Maklers wurden berücksichtigt.
Es handelt sich bei dieser Stellungnahme nicht um eine umfassende, detail-lierte Bestandsaufnahme der Gebäudesubstanz und auch nicht um eine Ar-chitektenleistung im Sinne der HOAI LP 1-5, sondern lediglich eine Darle-gung der für erforderlich gehaltenen baulichen Maßnahmen und Schätzkos-ten zur Instandsetzung der betreffenden Bauteile.
Die Bestandserfassung erfolgte durch Inaugenscheinnahme.
Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

2. Feststellungen
Fassaden
Die Hoffassade ist einem Kieskratzputz verputzt und beschichtet. Kleinstanstrichschäden bestehen im Sockelbereich. Bis auf die ehemali-gen kleinen Fenster der Außentoiletten wurden alle Fenster erneuert, Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Die Regenfallrohre und die Dach-rinnen sind neuwertig, Foto……….. Es besteht eine Planung für die Mon-tage von Außenbalkonen. Angeblich wurden die notwendigen Funda-mente für die Stahlstützenkonstruktion bereits erstellt. Die bodentiefen Fenstertüren mit Vergitterung dienen nach Demontage der Absturzsiche-rungen als Zugangstüren.
Die Straßenfassade ist komplett saniert und beanstandungsfrei. Neue Fenster aus Holz, isolierverglast.
Dachgeschoss
Tragende Dachverbandshölzer sind durch tierische Holzschädlinge befal-len. Der frühere weiße Schutzanstrich ist verwittert. Die Schrägdacheinde-ckung und die Flachabdichtung zeigt Leckstellen. Entsprechende Feuch-temerkmale, Wasserränder und Ablaufspuren sind erkennbar, F …….. Pflanzlicher Schädlingsbefall wurde nicht festgestellt, ist aber aufgrund der Bauteilfeuchte eher wahrscheinlich. Dies gilt auch für die nicht ein-sehbare Holzbalkendecke zum 4. OG.
Erfolgt kein Ausbau des Daches (siehe unten), ist die Kompletterneuerung der Dacheindeckung und der Abdichtung innerhalb eines Jahres erforder-lich.
Die Ausbaufähigkeit zu ca. 100,00 qm Wohnfläche ist gegeben. Der Dachausbau ist genehmigungspflichtig und mit dem Denkmalschutz ab-zustimmen. Die Ver- und Entsorgungsleitungen liegen bis ins Dachge-schoss. Es sind zwei Varianten eines Dachgeschoßausbaus denkbar:
Variante 1:
Standard Lösung. Dachgeschossaußenfläche bleibt unter Neuschaffung von Gauben, Terrassen, und Dachflächenfenstern grundsätzlich erhalten. Keine Veränderung der Ausbauhöhe, der Dachstuhl wird saniert. Wohn-Qualitätsabschläge aufgrund der späteren Innenraumhöhe. Kostengüns-tige Lösung. 2 Wohnungen.
Variante 2:
Anspruchsvolle Lösung: Dachstuhlkompletterneuerung mit größerer In-nenhöhe und annähernd stützenfreier Grundrissfläche. Dachterrasse auf Flachdach. Aufzug im Bereich der früheren Außentoilette bis zum obers-ten Zwischenpodest. Kostenaufwand insgesamt hoch. 2 Wohnungen mit Panoramaterrasse auf Flachdach.
Treppenhaus
Treppenhausinnengestaltung soll auch unter Denkmalschutz stehen.
Die Oberflächen der Holzfußböden sind verschlissen, können aber durch abschleifen und beschichten aufgearbeitet werden, F …………Im EG sind leichte Putzschäden infolge Feuchteeinwirkung vom Keller erkennbar, F …. Für den Fall, dass ein Aufzug eingebaut wird, sind alle Oberflächen nach Maßgabe des Denkmalschutzes zu überholen.
Haustechnische Anlagen
Im Zuge der Kernsanierung wurden offensichtlich sämtliche Anlagen, Ver-. und Entsorgungsleitungen und Hausanschlüsse erneuert. Neuwertige Heizungsanlage, F …., horizontale Verteilung im Keller, F …. Elektrohaus-anschluß, F …, Hausanschluss Wasser F ….. Gasanschluß, F …, Zähler-zentralisation, F ….
Keller
Der Keller steht weitgehend leer, mit Ausnahme der Haustechnikräume, der Installationsführung und Hausanschlüsse und eines (?) Mieterkellers. Die Kellerdecke ist eine gemauerte massive Kappendecke. Die Rohbau-flächen der Wände sind zum Teil freigelegt. Es handelt sich um einen ty-pischen Gründerzeitaltbaukeller mit Beton oder Estrich befestigten Boden-flächen. Feuchtemerkmale, d.h. Putzabplatzungen, Ausblühungen, Feuchteränder, Feuchteflecken etc. sind durchweg vorhanden. Die Feuchtebelastung der Wände ist durchschnittlich, teilweise überdurch-schnittlich. Auch die Massivdecken haben die vorstehenden Feuchte-schäden. Die statische Tragfähigkeit ist offenkundig gewährleistet. Rele-vante Rissbildungen und drgl. sind nicht erkennbar.
Relevant für die bautechnische Beurteilung ist die Bewertung der Material-feuchte. Angeblich wurden die straßenseitigen und gartenseitigen Au-ßenwände vertikal gegen seitlich eindringende Feuchtigkeit abgedichtet. Diese Maßnahme ist bezüglich der Qualität und Wirksamkeit nicht prüfbar. Eine Horizontalabdichtung erfolgte nicht (Angabe der Verkäuferin). Die bestehende Horizontalabdichtung ist baualtersbedingt höchstwahrschein-lich nicht mehr funktionsgerecht. Die Innen- und Außenwände sind ober-halb der Fußbodenebene stark feucht bis nass. Dies ist eine Folge der aufsteigenden Feuchte. Insofern ist die nachträgliche Bauwerksabdich-tung unvollständig und offenkundig nur sehr begrenzt wirksam, da Feuch-te von unten weiterhin aufsteigen wird. Eine nachträgliche Horizontalab-dichtung oberhalb des Fußbodens in Verbindung mit der stichprobenarti-gen Untersuchung der erneuerten Vertikalabdichtung ist ratsam.
Infolge der wechselhaften Höhe des Grundwassers wird die Kellersohle zeitweise durchfeuchtet. Die Sohle ist baualtersgerecht nicht druckwas-serdicht. Die eingeschränkte Nutzung des Kellers wird nicht beeinträchtigt. Die Abdichtung der Technikräume mit einem Epoxidharzanstrich ist rat-sam. Sofern wider Erwarten infolge ansteigenden Grundwassers die Soh-le „überflutet“ werden sollte, kann ein Pumpensumpf mit Tauchpumpe für die punktuelle und zeitweise wirksame Grundwasserabsenkung erstwellt werden.
Wohnungen
Es wurden 2 Wohnungen begangen ( 4.OG links Mieter …., 3. OG rechts Mieter ….). Der Standard ist durchschnittlich (geflieste und geräumige In-nenbäder, in den Räumen Holzfußböden, Pflege- und Erhaltungszustand ist gut). Das Mieterbefinden bezüglich des Zustandes der Immobilie und der Funktionalität der eigenen Mietwohnung ist als zufrieden – gut zu be-werten.
Garten
Soweit notwendig bestehen befestigte Wege. Es besteht ein mittlerer Er-haltungs- und Pflegezustand.

3. Instandsetzungs- bzw. Modernisierungs- und Ausbaumaßnahmen-
geschätzte Kosten:
Die in Fettdruck ausgewiesenen Kosten sollten innerhalb der kommende 2 Jahre ausgeführt werden (Priorität).

Hoffassade
Balkone auf Traggerüst (Stahl) herstellen.
10 x 5.000,00 € 50.000,00 €
Kleinere Sockelschäden beseitigen 500,00 €

Dachgeschoss
Reparatur Holzkonstruktion 3.000,00 €
Deckung und Abdichtung erneuern
16,00 m Abwicklung x 15,00 m = 240,00 qm x 100,00 € 24.000,00 €
Zinkbauteile 3.000,00 €
DG-Ausbau
„Standard“ 100,00 qm x 1.800,00 € 180.000,00 €
„Anspruchsvoll“ 110,00 qm x 2.200,00 € 242.000,00 €
Aufzug mit 4 Stationen 100.000,00 €

Treppenhaus
Bodenflächen abschleifen und beschichten 5.000,00 €
Keller
Untersuchung der Außen- und Innenwände bezüglich
einer nachträglichen Horizontalabdichtung gemäß
WTA-Merkblätter. 5.000,00 €
Auch nach der Horizontalinjektage werden die Wände
noch ca. 2-3 Jahre eine überhöhte Feuchte aufweisen.
Es wird unterstellt, dass die frühere Vertikalabdichtung
sachgerecht ausgeführt wurde.
Außenwände und Brandwände, Nachträgliche
Horizontalabdichtung mittels Bohrlochinjektage
oberhalb des Fußbodens
ca. 100 lfdm x 250,00 € 25.000,00 €
und unterhalb KG-Decke
ca. 100 lfdm x 250,00€ 25.000,00 €
Restputzflächen abschlagen und abfegen 3.000,00 €
Haustechnikräume Beschichtung Epoxidharz 3.000,00 €
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Nettoschätzkosten insgesamt 146.500,00 €
18 % Baunebenkosten 26.370,00 €
Summe 172.870,00 €
19 % MWST 32.845,30 €
Bruttokosten geschätzt 205.715,30 €
gerundet 210.000,00 €

4. Risiken in der Zustandsbeurteilung:
Zustand der nicht einsehbaren Installationen (Stränge und Verteilungslei-tungen Heizung, Wasser, Abwasser, Elektro).
Zustand und Qualität der Konstruktionshölzer der Holzbalkendecken.

5. Bewertung aus zusammenfassender technischer Sicht:
Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem guten Erhaltungszu-stand.
Es besteht Instandhaltungsrückstau (Kellerfeuchte und Dachdeckung).
Die umfassende Sanierung in Bauabschnitten ist empfehlenswert und technisch möglich.
Inwieweit das Dachgeschoss ausgebaut und ein Aufzug installiert werden kann, ist durch Bauantrag bzw. Voranfrage zu klären.

Aufgestellt:
Dipl.-Ing. Jürgen Roloff, …..
Auch ohne Unterschrift gültig

Vita


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Ich habe nach einer absolvierten Ausbildung zum Maurer im Betrieb meiner Eltern das Ingenieurstudium an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und im Anschluß an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur absolviert.
Bis zum Jahr 1994 habe ich in verschiedenen Architektur- bzw. Ingenieurbüros sowie unter anderem bei einem Bauträger im mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungs- und Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbständig tätig.
Die allgemeinen Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis hin zur Bauüberwachung bilden weiterhin mein Tätigkeitsfeld.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Sanierung von Altbauten sammeln konnte wurde erweitert durch Architektenaufträge in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung mit Altbauthemen und der Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter und zum Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Mahlsdorf.
Der Focus meiner Arbeit liegt heute im Besonderen auf der bBaubegleitenden Qualitätsüberwachung (BQÜ.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird häufig auch als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
In diesem Zusammenhang darf die Qualitätsüberwachung am Bau aber nicht mit der sogenannten Bauleitung verwechselt werden.
Die Bauleitung eines Architekten erfolgt nach den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich zum Beispiel auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handelt es sich hingegen um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und existierende Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität für Sie sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart des Bauherrn und der Bauleitung beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich sowohl im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) und auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Auch biete Ich Ihnen die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchte- und Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Beseitigung der Schäden inklusive Schätzung der hierfür notwendigen Kosten sind im Normalfall Bestandteil einer Schadensbegutachtung.
Weiterhin stehe ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen zur Verfügung.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Oft ist dem Laien unklar, ob geplante Umbaumaßnahmen mit vertretbaren Kosten möglich sind.
Da das Budget für Ankauf, Umbauten und Instandsetzungen immer begrenzt ist, sollten die hierfür anfallenden Kosten vor dem Ankauf der Immobilie bekannt sein.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen zur Verfügung steht.
Bei der Haus- oder Wohnungskaufberatung verabrede ich mit dem Kaufinteressenten zunächst einen Begehungstermin vor Ort.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer statt.
Im Ortstermin wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz der Wunschimmobilie in Augenschein genommen.

Wir schauen uns alles an, vom Dach bis zum Keller.
Bei Bauelementen, die eine Empfindlichkeit für Feuchtigkeit haben, werden Messungen vorgenommen
Sie teilen mir mit, welche Umbaumaßnahmen Sie genau planen.
Bei der Kaufberatung von Wohnungen wird auch der Zustand des sog. Gemeinschaftseigentums erfasst.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
In jedem Falle erhalten Sie im abschließenden Gespräch eine mündliche zusammenfassende Beratung.
Der Hauptaugenmerk hierbei liegt ganz klar auf der nötigen Budsgetierung für Instandsetzung, Umbau und Modernierung.
Innerhalb von 2 Tagen stelle ich Ihnen per E-Mail ein Kurzergebnisprotoll zur Verfügung.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß alle meine Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe der schriftlichen Ausarbeitungen haben Sie die Möglichkeit mich zu konsultieren.

Ich arbeitekann jederzeit auf ein Team von Architektenkollegen und Fachingenieuren zurückgreifen.
Neben der Hauskaufberatung in Mahlsdorf arbeite ich auch im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ich freue mich auf Ihre Anfrage.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Mahlsdorf

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