Hauskaufberatung Zeuthen

Hauskaufberatung Zeuthen

Hauskaufberatung
Gründerzeitliches Mietshaus
Gutachterliche Äußerung

Bauzustandserfassung mit Do-kumentation und Bewertung, erforder-liche bauliche Maßnahmen mit Schätz-kosten
……………………..
Berlin-…………..

Auftraggeber: ……………………

Diese Aufstellung umfasst … Seiten und wurde am ……….. erstellt.

1. Anlass und Beauftragung
Der AG beabsichtigt das betreffende MFH zu erwerben. Der AG beauftragte diese Stellungnahme.
Die Ortsbesichtigungen fanden am …….. in Gegenwart von Herrn………..und der Verkäuferseite statt.
Das unterkellerte gründerzeitartige Gebäude besteht aus VH, SFR, QB und wurde in jüngerer Zeit teilmodernisiert. Das Dachgeschoss wurde zu Wohn-zwecke ausgebaut. Nur der Dachgeschossausbau im VH und teilweise im SFR wurde baurechtlich genehmigt.
Außenbauteile, der Keller, drei Treppenhäuser, und zwei Wohnungen konn-ten in Augenschein genommen werden.
Ergänzende Hinweise des Maklers wurden berücksichtigt
Es handelt sich bei dieser Stellungnahme nicht um eine umfassende, detail-lierte Bestandsaufnahme der Gebäudesubstanz und auch nicht um eine Ar-chitektenleistung im Sinne der HOAI LP 1-5, sondern lediglich eine Darle-gung der für erforderlich gehaltenen baulichen Maßnahmen und Schätzkos-ten zur Instandsetzung.
Die Bestandserfassung erfolgte durch Inaugenscheinnahme.
Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

2. Feststellungen
Keller
Es handelt sich um einen typischen Berliner Altbaukeller mit überwiegend unverputzten Wänden, Massivdecken und mit Zementestrich befestigten Bodenflächen. Feuchtemerkmale, d.h. Ausblühungen, Feuchteränder, Feuchteflecken etc. sind nur geringfügig vorhanden. Soweit erkennbar kann der Keller vereinfachend als „trocken“ bewertet werden.
Die Kellerverschläge bestehen aus einer Holzlattenkonstruktion. Diese sind teilweise in einem desolaten Zustand. Die Mieterkeller sind zum gro-ßen Teil mit Gerümpel und Altgegenständen vollgestellt. Bauschutt wurde nicht entfernt, F 8.
Die Installationstechnik Elektro / Sanitär / Heizung wurde in Abschnitte teilerneuert. Überwiegend erfolgten die Teilerneuerungen handwerklich / fachlich in der Gesamtbeurteilung in mangelhafter Form. Es bestehen be-züglich der Abwasserinstallationen zahlreiche Mischinstallationen (HT / Guss alt / Gus neu / SML). Frischwasserleitungen sind überwiegend in CU erneuert, Dämmungen von warmwasserführenden Leitungen bzw. Schwitzwasserdämmungen sind lückenhaft. Die Befestigung der Elektro-leitungen auf Deckenflächen ist teilweise unzureichend und verbesse-rungs- bzw. teiler-neuerungsbedürftig, F 1-9.
Die Beleuchtung der Kellerflächen mit Schildkrötenleuchten ist unzu-reichend. Teilweise sind Kellerlichtschächte außenseitig abgedeckt, hier ist eine Prüfung und wahrscheinlich eine Freilegung dieser Entrau-chungsöffnungen notwendig.
Die Heizungsanlage wurde erneuert, auf Gas umgestellt. Mauerarbeiten am Schornstein sind erforderlich.
Fassaden
Die Straßenfassade, F 15, 16, wurde mit einem WDVS bekleidet. Scha-densmerkmale bzw. Hinweise auf eine mangelhafte Ausführung bestehen nicht. Die Balkonabdichtungen sind höchstwahrscheinlich intakt, es be-stehen keine Feuchteflecken auf den Balkonunterseiten. Die Balkonent-wässerungen wurden im Querschnitt des WDVS verlegt. Es bestehen kei-ne von unten erkennbaren Notentwässerungen (Entwässerungsspeier durch gemauerte Balkonbrüstungen).
Nur Teilflächen des QB und des SFR im 1. Hof haben ein WDVS erhalten, F 10, 11. Die Restputzflächen sind putzseitig überwiegend intakt, der An-strich ist altersbedingt erneuerungsbedürftig. Nahezu sämtliche Woh-nungsfenster wurden erneuert. Die Treppenhausfenster sind im Altzu-stand, die Lackierung ist geschädigt, F 12-14, 21, 22.
Die Brandwände zum linken Grundstück mit WDVS bekleidet.
Die Rückseite des QB weist einen Strukturputz aus neuerer Zeit auf.
Dach
Die Dachabdichtung ist offensichtlich nicht vollständig intakt. In der be-sichtigten Dachgeschosswohnung sind Wasserflecken auf Deckenflä-chen erkennbar. Angeblich erfolgten Reparaturen. Oberhalb der Dachhaut sind Schornsteinköpfe auszubessern, F 23, 28. Die Dachhaut selbst wur-de teilausgebessert. Ein größerer Teil der Abdichtung befindet sich im Alt-zustand. Aufgrund fragwürdiger Ausführungsqualität ist eine Komplettsa-nierung ratsam, F 23-28. Die mit Tonfalzziegeln gedeckten Schrägdachflä-chen sind bezüglich erkennbarer Mängel technisch unauffällig. Dies gilt auch für die Zinkarbeiten, zum Teil sind Dachrinnen verbeult bzw. verzo-gen und optisch für den Betrachter aus der rückwärtigen DG-Wohnung unakzeptabel.
Die zwei freistehenden DG-Wohnungen SFR / QB sind baurechtlich nicht genehmigt, eine Neuplanung wurde angeblich eingereicht, F 20. Auf-grund dieser Planung ist ein Komplettrückbau der Wohnung unausweich-lich. Zustand, Bauqualität und Ausstattung der beiden illegalen Be-standswohnungen befinden sich im Einfachstandard.
Bewertungen bezüglich des Wärmedämmvermögens der Gebäudehülle insgesamt im ausgebauten Dachgeschoss sind nicht möglich.
Treppenhäuser
Die Treppenhäuser haben teilweise neue Linobeläge. Putzoberflächen und Holzflächen sind gestrichen. Teilweise bestehen Wasserschäden, F 36. Insgesamt besteht hier Instandsetzungsbedarf. Die Innenseiten der einfachverglasten Alttreppenhausfenster sind zu lackieren.
Wohnungen
Es wurden zwei WE’s begangen (QB 2. OG rechts freistehend, F 30-33, und im VH 1. OG links, zur Zeit in der Sanierung, F 34, 35). Ein Teil der Wohnungen wurde modernisiert bzw. instandgesetzt. Der Umfang der Mo-dernisierungen und die Anzahl der entsprechenden Wohnungen ist un-klar.
Die Ausführungsqualität der Sanierung der begangenen WE im VH ist mäßig, F 35.
Es ist unklar, inwieweit Ver- und Entsorgungsstränge der Haustech-nikstränge Sanitär erneuert wurden. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wurden die Elt.- Steigeleitungen erneuert und angepasst.
Höfe
Soweit notwendig bestehen befestigte Wege. Es besteht ein mittlerer Er-haltungs- und Pflegezustand, F 14, 15.

3. Instandsetzungsmaßnahmen nach Bauabschnitten und geschätzte Nettokosten
Soweit erkennbar, besteht kein akuter Reparaturbedarf, insofern entfal-len Sofortmaßnahmen.
Die rechtlichen Verpflichtungen zum Rückbau des nicht genehmigten Dachgeschosses sind unbekannt.
Die umfassende Sanierung in Bauabschnitten ist empfehlenswert und technisch möglich:

Bauabschnitt 1, Vorderhaus und Seitenflügel bis einschl. Treppenhaus
Keller
Entrümpelung als Ersatzvornahme 25.000,00 €
Allgemeine Reparaturen an Bauteiloberflächen,
Teilerneuerung Holzlattenwände, 15.000,00 €
Überarbeitung und Teilerneuerung haustechnische
Installationen, Kellerbeleuchtung erweitern 30.000,00 €
Dach
Dachhaut überarbeiten (eine Lage Sanierungsbahn)
VH und SFR Teilfläche 280,00 qm x 60,00 € 16.800,00 €
Anstrich und Ausbesserungen Dachgaubenflächen 5.000,00 €
(Leibungen),
Reparaturen Schornsteinköpfe, Teilerneuerung Zink-
flächen und Gaubenfallrohre 8.000,00 €
Fassaden
Fassade VH Straße Balkonnotentwässerungen 5.000,00 €
Fassade Rückseite VH und SFR mit WDVS
Neue Regenfallrohre und Fensterbleche,
Anstrich Holzflächen Eingangstüren
450,00 qm x 120,00 € 54.000,00 €
Treppenhäuser VH und SFR, Beläge 18.000,00 €
dto., Anstrich, Reparaturen 30.000,00 €
Durchfahrt VH 5.000,00 €
Fensteranstrich Treppenhäuser VH / SFR 10 x 300,00 € 3.000,00 €
Wohnungen
Weitere Modernisierungen / Instandsetzungen
Annahm 200,00 qm Wohnfläche x 500,00 € 100.000,00 €
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Abschnitt 1 Nettoschätzkosten 314.800,00 €

Bauabschnitt 2, Quergebäude und Seitenflügel bis Treppenhaus
Keller
Entrümpelung als Ersatzvornahme 20.000,00 €
Allgemeine Reparaturen an Bauteiloberflächen,
Teilerneuerung Holzlattenwände, 10.000,00 €
Überarbeitung und Teilerneuerung haustechnische
Installationen, Kellerbeleuchtung erweitern 20.000,00 €
Ausgebaute Dachgeschossfläche Rückbau
und Ausbau nach genehmigter Planung im
durchschnittlichen Standard, Reparaturen Schornstein-
köpfe 170,00 qm Wohnfläche x 2.500,00 € 425.000,00 €
Aufzug QB 100.000,00 €
Fassaden
Fassade QB 1. Hof und angrenzender SFR bis Treppen-
haus mit WDVS, neue Regenfallrohre und Fensterbleche,
Anstrich Holzflächen Eingangstüren
380,00 qm x 120,00 € 45.600,00 €
Fassade QB 2. Hof 420,00 qm x 120,00 € 50.400,00 €
Balkonanstriche Brüstungen, Böden 5.000,00 €
Treppenhaus QB, Beläge 9.000,00 €
dto., Anstrich, Reparaturen 15.000,00 €
Fensteranstrich Treppenhäuser QB 5 x 300,00 € 1.500,00 €
Wohnungen
Weitere Modernisierungen / Instandsetzungen
Annahme 150,00 qm Wohnfläche x 500,00 € 75.000,00 €
Außenanlagen Hof 1 und 2
Reparaturen Wege und Bepflanzungen ergänzen 5.000,00 €
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Abschnitt 2 Nettoschätzkosten 781.500,00 €

Zusammenstellung
Abschnitt 1 314.800,00 €
Abschnitt 2 781.500,00 €
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Schätzsumme netto 1.096.300,00 €
Schätzkosten brutto gerundet 1.305.000,00 €

Ohne Umsatzsteuer und Baunebenkosten
4. Risiken in der Zustandsbeurteilung:
Zustand der nicht einsehbaren Installationen (Stränge und Verteilungslei-tungen Heizung, Wasser, Abwasser, Elektro).
Zustand und Qualität der Dämmung und der Konstruktionshölzer des ausgebautes Daches im VH / SFR.
Umfang und Qualität der bereits erfolgten Wohnungsmodernisierungen.
5. Bewertung aus zusammenfassender technischer Sicht:
Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem mittleren Erhaltungszu-stand.
Es besteht Instandhaltungsrückstau.
Das hintere Dachgeschoss wurde illegal ausgebaut. Die Genehmigungs-situation und der Verfahrensstand sollte bei der Genehmigungsbehörde direkt nachgefragt werden.
Aufgestellt:
Dipl.-Ing. Jürgen Roloff, ……….
Anlage Fotoauswahl

Vita


hauskaufberatung-Zeuthen Hauskaufberatung Zeuthen

Ich habe nach einer absolvierten Maurerlehre im elterlichen Betrieb das Studium des Ingenieurwesens an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur beendet.
Bis zum Jahr 1994 habe ich in verschiedenen Architektur- und Ingenieurbüros sowie unter anderem bei einem Bauträger in einem mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin natürlich Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungs- und Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbständig tätig.
Die standartisierten Aufgaben des Architekten bezogen auf die Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung und Vergabe bis hin zur Bauüberwachung bilden auch in Zukunft mein Tätigkeitsfeld.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Altbausanierung sammeln konnte wurde erweitert durch Tätigkeiten in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung im Bereich Altbau und der Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter und zum Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Zeuthen.
Der Schwerpunkt meiner Arbeit stellt die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) dar.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
Die Qualitätsüberwachung am Bau darf nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die Bauleitung eines Architekten folgt den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handelt es sich hingegen um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Ziel ist es, die vereinbarten Bauleistungen in der durch Vertrag und existierende Regelwerke vorgeschriebenen Bauqualität sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart der Bauleitung und des Bauherrn beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Auch biete Ich Ihnen die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchteschäden, Schimmelpilzschäden sowie Schäden an Dach, Fassade und Fenster bilden hierbei den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Schadensbeseitigung inklusive Schätzung der hierfür aufzubringenden Instandsetzungskosten sind im Normalfall Bestandteil einer Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Sehr oft ist dem Laien unklar, ob die geplanten Umbauten überhaupt mit vertretbaren Kosten möglich sind.
Da das Budget für Ankauf, Umbauten und Instandsetzungen immer begrenzt ist, sollten die hierfür anfallenden Kosten vor dem Ankauf der Immobilie bekannt sein.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen zur Verfügung steht.
Bei der Haus- oder Wohnungskaufberatung verabrede ich mit dem Kaufinteressenten zunächst einen Ortstermin.
Dieser sollte nahezu immer mit dem Verkäufer stattfinden.
Im Ortstermin wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz der Wunschimmobilie unter die Lupe genommen.

Wir schauen uns alles an, vom Dach bis zum Keller.
Bei Bauelementen, die eine Empfindlichkeit für Feuchtigkeit haben, werden von mir entsprechende Messungen vorgenommen
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie genau planen.
Bei der Kaufberatung von Wohnungen wird auch der Zustand des sog. Gemeinschaftseigentums erfasst.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
Sie erhalten bereits nach der Begehung mündliche zusammenfassende Beratung.
Hauptgegenstand dieses Gesprächs ist es, Ihnen eine Vorstellung über ein notwendiges Budget für Instandsetzung, Umbau, Modernisierung zu vermitteln.
Ferner erhalten Sie 2 Tage später ein Kurzergebnisprotokoll per Em-Mil zugesandt.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß meine Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe schriftlicher Ausarbeitungen haben Sie die Möglichkeit mich zu konsultieren.

Ich arbeitekann jederzeit auf ein Team von Architekten und Ingenieuren zurückgreifen.
Neben der Hauskaufberatung in Zeuthen arbeite ich grundsätzlich im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ich freue schon auf Ihre Kontaktaufnahme.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Zeuthen

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