Hauskaufberatung Spandau

Hauskaufberatung Spandau

Die betreffende Wohnung wird genutzt und ist vollständig möbliert.
Das Gebäude wurde in den 60 er Jahren errichtet und wiederholt instand-gesetzt.
Der Pflege- und Erhaltungszustand sowohl des besichtigten Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums befindet sich im guten Bereich.

Auszug aus dem Bericht für den Kaufinteressenten:

Die sichtbare Sanitär – Installationstechnik im Keller ist teilweise neuwertig, teilweise im Urzustand (auch Asbestzementabwasserleitungen).
Soweit bekannt (Exposé) und soweit technisch einschätzbar erfolgte keine Sanierung oder Auswechselung der vertikalen Leitungsstränge (Heizung / Sanitär / Elektro).
Die Dachabdichtung wurde lt. Angabe mit einer Lage Reparaturdachbahn flächenhaft instandgesetzt.
Die Treppenhäuser sind farblich gestaltet, der Anstrich wurde vor einiger Zeit (geschätzt 5 Jahre) erneuert.
Die Putzfassade ist technisch ohne Auffälligkeiten, der Anstrich intakt (Betrachtung vom Gelände). Dies gilt auch für die Balkonabdichtungen.

Relevante Feuchteschäden im Keller waren nicht erkennbar.
Allgemein gilt:
Verdeckt liegende Bauteile können nicht beurteilt werden.

Allgemein entspricht der Standard (Badausstattung, Fliesen) des Sondereigentums dem damaligen (60- er Jahre-) Ansprüchen. Der AG beabsichtigt vor Vermietung eine durchgreifende Anpassung der Standards.
Mit folgenden Schätzkosten bezüglich der im Ortstermin besprochenen Maßnahmen ist zu rechnen:

Sondereigentum

Entrümpelung einschl. Einbauküche 2.000,00 €

89,00 qm Deckenbekleidungen demontieren,
entsorgen x 30,00 € 2.670,00 €

89,00 qm Bodenbeläge wie vor und erneuern
(Fertigparkett, teilw. Fliesen) x 110,00 € 9.790,00 €

Baderneuerung, Ausstattung im durchschn.
Standard, bodengleiche Dusche 15.000,00 €

Maler- und Tapezierarbeiten (Decken, Wände, Türen
Geländeranstrich Balkon) 11.000,00 €

Elektroleitungen ergänzen, Schalterprogramm wechseln,
neuer Installationskleinverteiler 4.000,00 €

Heizkörperänderungen, Verlegung Küche 800,00 €

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Nettosumme 45.260,00 €
Sondereigentum Brutto gerundet 54.000,00 €

Ohne Baunebenkosten

Gemeinschaftseigentum

Gesamt-Schätzkosten für die betreffenden Maßnahmen,
Finanzierung aus Wohngeldumlage und / oder Umlage
entsprechend Eigentumsanteile:
Schrägabsperrventile erneuern / neue Abdichtungen
Wasserleitungen im Keller (= HANDLUNGSBEDARF) 5.000,00 €

Fenstersanierung und Fensterblecherneuerung 80.000,00 €
(=Ausführung über längere Zeiträume)

Treppenhausanstrich, pro Aufgang 30.000,00 €

Balkonabdichtungen einschl. Beläge erneuern 30.000,00 €

Hauskaufberatung Spandau

Hauskaufberatung Spandau

Reparaturleistungen, gerissene Silikonfugen Fensterbleche 5.000,00 €
(Prüfung auf Gewährleistungsansprüche -5 Jahre- ?-)

Hinweise zum Ankaufspreis

Aktuell 185.000,00 € / 89,00 qm = 2.078,00 € / qm
Saniert
185.000,00 € + ca. 50.000,00 € = 235.000,00 € / 89,00 qm = 2.640,00 € / qm

Nach hiesigen Erfahrungswerten bezüglich der Ankaufspreise freier ETW in vergleichbaren Objekten und in vergleichbarer Lage, sowie unter Berücksichtigung des relativ hohen Sanierungsaufwandes im Sondereigentum (ca. 600,00 € / qm) erscheint der Ankaufspreis überhöht.

Weitere Hinweise und Feststellungen:

Aufzug liegt neben Wohnraum (siehe Grundriss) – Geräuschbelastung (?).
Dicke der Flachdachdämmung lt. Angabe Handwerker im Altzustand (Dicke ca. 8 cm), energetisch aus heutiger Sicht unzureichend, es besteht jedoch Bestandsschutz.
Wohnungseingangstür, bei Bedarf: Verbesserung Einbruchhemmung vom Fachbetrieb prüfen lassen:

Vita


hauskaufberatung-Spandau Hauskaufberatung Spandau

Ich habe nach einer absolvierten Maurerlehre im Baubetrieb meiner Eltern das Ingenieurstudium an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur absolviert.
Bis zum Jahr 1994 habe ich für verschiedene Architektur- und Ingenieurbüros sowie u.a. bei einem Bauträger im größeren Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin natürlich Mitglied der Architektenkammer Berlin und aus diesem Grund berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbständig tätig.
Ich focussiere mich auch in Zukunft auf die allgemeinen Aufgaben des Architekten bezogen auf die Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung und Vergabe bis hin zur Bauüberwachung.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Sanierung von Altbauten sammeln konnte wurde erweitert durch Tätigkeiten in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung im Bereich Altbau und der zusätzlichen Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Spandau.
Der Focus meiner Arbeit liegt heute im Besonderen auf der bBaubegleitenden Qualitätsüberwachung (BQÜ.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird häufig auch als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
In diesem Zusammenhang darf die Qualitätsüberwachung am Bau aber nicht mit der sogenannten Bauleitung verwechselt werden.
Die Bauleitung eines Architekten folgt den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Ziel ist es, die vereinbarten Bauleistungen in der durch Vertrag und Regelwerke vorgeschriebenen Bauqualität sicherzustellen.
Hierfür werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart der Bauleitung und des Bauherrn vereinbart.

Festgestellte Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte sich nicht in Konkurrenz zur Bauleitung verstehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die BQÜ biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Ich biete Ihnen ferner die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchte- und Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden hierbei den Schwerpunkt.
Die Vorschläge zur Schadensbeseitigung mit Schätzung der hierfür aufzubringenden Kosten sind im Normalfall Bestandteil meiner Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Häufig ist dem Laien unklar, ob geplante Umbauten überhaupt mit einem vertretbarem Aufwand zu bewerkstelligen sind.
Da das Budget für Ankauf, Umbauten und Instandsetzungen immer begrenzt ist, sollten die hierfür anfallenden Kosten vor dem Ankauf der Immobilie bekannt gemacht werden.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen zur Verfügung steht.
Bei der Hauskaufberatung bzw. Wohnungskaufberatung verabrede ich mit dem Kaufinteressenten zunächst einen Ortstermin.
Dieser sollte nahezu auch immer mit dem Verkäufer der Immobilie stattfinden.
Während des Ortstermins wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz in Augenschein genommen.

Wir schauen uns alles an, vom Dach bis zum Keller.
Bei Bauteilen, die eine Empfindlichkeit für Feuchtigkeit haben, werden von mir entsprechende Messungen vorgenommen
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Die Kaufberatung von Wohnungen erfordert auch die Zustandserfassung des sog. Gemeinschaftseigentums.
Gerade bei Altbauten liegen hier häufig die „Kostenfallen“.
Daher ist eine Besichtigung von Kellerräumen, Dachflächen, Treppenhäusern und Fassaden notwendig..
Sie erhalten bereits nach der Begehung mündliche zusammenfassende Beratung.
Der Hauptaugenmerk hierbei liegt ganz klar auf der nötigen Budsgetierung für Instandsetzung, Umbau und Modernierung.
Ferner erhalten Sie 2 Tage später ein Kurzergebnisprotokoll per Em-Mil zugesandt.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß alle meine Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch nach Abschluß meiner Beratung oder nach Übergabe der schriftlichen Ausarbeitungen für weitere Informationen zur Verfügung.

Ich arbeite im Team mit Architektenkollegen und Fachingenieuren.
Neben der Hauskaufberatung in Spandau arbeite ich grundsätzlich im Großraum Berlin/ Brandenburg, und auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Kontaktaufnahme sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Spandau

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