Hauskaufberatung Buch

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Protokoll 6
Hauskaufberatung in…………….am……….
Neuwertiges Reihenmittelhaus
Es sollte ein neuwertiges RMH (Reihenmittelhaus) in Augenschein genommen und im Sinne einer Hauskaufberatung untersucht werden.
Das unterkellerte RMH wurde 2008 errichtet. Die Diskretion beim Immobilienverkauf und -Ankauf ist selbstverständlich, daher können nur zurückhaltend Fotos gezeigt werden.
Das Gebäude besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1.Obergeschoss und Staffel-geschoss. Ein Staffelgeschoss ist das oberste Geschoss eines Gebäudes, häufig der Abstandsflächen wegen zurückgesetzt, daher ergibt sich eine großzügige Dachterrasse.
Da es sich um ein neuwertiges Gebäude handelt, sind die Wohnstandards zeitgemäß, Modernisierungsbedarf ist nicht gegeben. Der Hausdurchgang zeigte, dass ein guter Pflegezustand besteht.
Eine energetische Sanierung oder Verbesserung entfällt, da entsprechend der damaligen Wärmeschutzverordnungen geplant und wohl auch –soweit erkennbar- gebaut wurde.
Ein verbrauchsorientierter Energiepass mit hoher Energieeffizienzklasse wurde vorgelegt
Der Verkäufer berichtete, dass am Dach „Schäden“ vorlagen, die er selber beseitigt habe.
Auf Nachfrage wurde von früheren Feuchteschäden im Pultdach oberhalb des Staffel-geschosses berichtet.
Die Dachkonstruktion besteht aus einer Holzsparrenkonstruktion mit darunterliegender Gipskartondecke. Dazwischen liegt die unvermeidliche Dampfsperre, damit keine Feuchtigkeit von unten in den Dachaufbau eindringen kann. Zwischen den Sparren liegt eine Mineralwolledämmung.
Das Dach ursprünglich war als Kaltdach, also mit Entlüftung oberhalb der Dämmung geplant. Jedoch erfolgte die Entlüftung nicht ausreichend und dadurch, so berichtete der Verkäufer, habe sich Feuchtigkeit und Schimmel im Dachaufbau gebildet.
Die Sanierung erforderte die Dachöffnung von unten, das Ausbauen der verschimmelten Mineralwolle und die entsprechende komplette Erneuerung.
Es blieb unklar, inwieweit von einer fachgerechten Sanierung auszugehen ist. Da sich nach Angabe erheblicher Schimmel im Dach gebildet hatte, vorgelegte Fotos belegen dies, ist die hier vorhandene tragende Holzkonstruktion schimmelpilzkontaminiert. Ist das Wurzelwerk des Pilzes ins Holz gewachsen, müssten die Flächen mindestens abgeschliffen werden.
Die Garagenzufahrt wurde mit Betonsteinpflaster befestigt, die Verlegung ist mangelhaft. Das Steinpflaster zeigt zahlreiche Kantenschäden und stark ungleich mäßige Fugenbreiten. Es handelt sich jedoch hier um Flächen des Gemeinschaftseigentums:
Das unterkellerte Reihenmittelhaus wurde lt. Angabe 2008 errichtet. Es handelte sich um ein dreigeschossiges Gebäude mit Pultdach und Terrasse. Ca. 2011 erfolgte eine Generalsanierung des Daches, da offensichtlich der Belüftungsraum des Kaltdaches überfeuchtet war.
Infolge der Durchfeuchtung hatte sich übermäßig Schimmel in der Mineralwolle gebildet. Diese wurde lt. Fotodokumentation ausgetauscht und die am Holz anhaftende Verschimmelung wurde abgewischt und mittels chemischer Mittel desinfiziert. Angeblich standen diese Sanierungsarbeiten unter der Kontrolle eines Bausachverständigen.
Die Bauqualität des betreffenden Hauses ist soweit erkennbar insgesamt gut.
Bauweise: massiv. KG, EG, Obergeschoss, Staffelgeschoss, Terrasse.
Das Haus ist vom Verkäufer bewohnt. Das Gebäude befindet sich in einem sehr guten Pflegezustand. Dieser wird auf einer Skala von 1-6 (1 = sehr gut, 6 = ungenügend) mit „2“ beurteilt.
Offensichtlich weisen die benachbarten Reihenhäuser die gleichen Schäden am Dach auf. Hier erfolgte bisher keine Sanierung. Erfolgt die Feuchteanreicherung in den Nachbarhäusern über längere Zeiträume, besteht die Gefahr, dass die Holzkonstruktion überfeuchtet wird und sich holzzerstörender Pilzbefall bei den Dächern der Nachbarhäuser einstellt.
Verdeckt liegende Bauschäden können nicht erfasst und bewertet werden.
Ein Energieausweis wurde vorgelegt.
Mit folgenden geschätzten Nettokosten ist bezüglich der vom AG gewünschten Anpassungen zu rechnen.
Dachterrasse
Dachüberstand Holzkonstruktion neuer Anstrich
(Überholungsbeschichtung) 3.000,00 €
Obergeschoss
Duschwand Sicherheitsglas 2.000,00 €
Fassadenanstrich 2 Seiten mit Gerüst 3.000,00 €
Malerarbeiten EG-Staffelgeschoss 4.000,00 € *)
Nettokosten ohne Regiekosten für Bauüberwachung
Weitere Bedarfspositionen und Risiken:
Küchenmöblierung
Badumbau (Einheitspreis ca. 15-20.000,00 Euro
Zustand verdeckte Installationsleitungen Heizung und Sanitär.
Zustand Holzkonstruktion im früher verschimmelten Dachbereich (jetzt nicht einsehbar).

Aufgestellt: J. Roloff, Architekt und Bausachverständiger

Vita


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Ich habe nach meiner gelungenen Ausbildung zum Maurer im Betrieb meiner Eltern das Studium des Ingenieurwesens an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs sowie im Anschluß an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur beendet.
Bis zum Jahr 1994 habe ich für verschiedene Architektur- bzw. Ingenieurbüros sowie bei einem Bauträger im größeren Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und aus diesem Grund berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbstständig.
Die standartisierten Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis hin zur Bauüberwachung bilden weiterhin mein Tätigkeitsfeld.

Die langjährige Erfahrung in der Sanierung von Altbauten wurde ergänzt durch Tätigkeiten in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung mit Altbauthemen und der Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit zum Baugutachter mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Buch.
Insbesondere die Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) hat sich zu einem Schwerpunkt entwickelt.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ bezeichnet.
In diesem Zusammenhang darf die Qualitätsüberwachung am Bau aber nicht mit der sogenannten Bauleitung verwechselt werden.
Die Bauleitung des Architekten folgt den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich zum Beispiel auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und existierende Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität sicherzustellen.
Hierfür werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart der Bauleitung und des Bauherrn beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte sich nicht in Konkurrenz zur Bauleitung verstehen.
Bauleiter und Controller arbeiten für den gleichen Kunden.
Die BQÜ biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Ich biete Ihnen ferner die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchteschäden, Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden hierbei den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Beseitigung der Schäden inklusive Schätzung der hierfür notwendigen Kosten sind im Normalfall Bestandteil meiner Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Sehr häufig ist dem Laien unklar, ob die geplanten Umbaumaßnahmen überhaupt mit einem vertretbarem Aufwand zu bewerkstelligen sind.
Da das Budget für Ankauf, Umbauten und Instandsetzungen immer begrenzt ist, sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor dem Ankauf der Immobilie bekannt gemacht werden.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen gilt.
Bei der Hauskaufberatung bzw. Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Besichtigungstermin vor Ort.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer statt.
Während des Ortstermins wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz unter die Lupe genommen.

Hierbei wird kein Bereich ausgelassen, es wird alles angeschaut, vom Keller bis zum Dach
Bei feuchteempfindlichen Bauelementen werden soweit zweckmäßig Messungen vorgenommen.
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Bei der Kaufberatung von Wohnungen wird auch der Zustand des sog. Gemeinschaftseigentums erfasst.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
In jedem Falle erhalten Sie im abschließenden Gespräch eine mündliche zusammenfassende Beratung.
Hauptgegenstand dieses Gesprächs ist es, Ihnen eine Vorstellung über ein notwendiges Budget für Instandsetzung, Umbau, Modernisierung zu vermitteln.
Ferner erhalten Sie 2 Tage später ein Kurzergebnisprotokoll per Em-Mil zugesandt.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Die Verständlichkeit und der Realitätsbezug der Beratungen ist mir sehr wichtig.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe schriftlicher Ausarbeitungen für weitere Infos selbstverständlich zur Verfügung.
Sie können mich bei der Sanierung von Schadensfällen und bei Umbaumaßnahmen als Architekt ansprechen.
Ich arbeitekann jederzeit auf ein Team von Architekten und Ingenieuren zurückgreifen.
Neben der Hauskaufberatung in Buch arbeite ich auch im Großraum Berlin/ Brandenburg, und auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Kontaktaufnahme sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Buch

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