Hauskaufberatung Eichwalde

Hauskaufberatung Eichwalde

Hauskaufberatung
Gründerzeitliches Mietshaus
Gutachterliche Äußerung

Teil – Bauzustandserfassung mit Dokumentation und Bewertung, erfor-derliche bauliche Maßnahmen mit Schätzkosten
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Berlin-…………….

Auftraggeber: …………………..

Diese Aufstellung umfasst … Seiten und wurde am …..erstellt.

1. Anlass und Beauftragung
Der AG beabsichtigt das betreffende MFH zu erwerben.
Die Ortsbesichtigung fand am ………..in Gegenwart von Herrn ………und der Verkäuferseite statt.
Das unterkellerte gründerzeitartige Gebäude wurde teilmodernisiert und tei-linstandgesetzt. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, aber ausbaufähig.
Außenbauteile, der Keller, Treppenhäuser, und der Dachboden wurde in Au-genschein genommen werden.
Ergänzende Hinweise des Maklers wurden berücksichtigt
Es handelt sich bei dieser Stellungnahme nicht um eine umfassende, detail-lierte Bestandsaufnahme der Gebäudesubstanz und auch nicht um eine Ar-chitektenleistung im Sinne der HOAI LP 1-5, sondern lediglich eine Darle-gung der für erforderlich gehaltenen baulichen Maßnahmen und Schätzkos-ten zur Instandsetzung der betreffenden Bauteile.
Die Bestandserfassung erfolgte durch Inaugenscheinnahme.
Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

2. Feststellungen
Keller
Es handelt sich um einen typischen Berliner Altbaukeller mit überwiegend unverputzten Wänden, Massivdecken und mit Zementestrich befestigten Bodenflächen. Feuchtemerkmale, d.h. Ausblühungen, Feuchteränder, Feuchteflecken etc. sind vorhanden. Die Feuchtebelastung der Wände ist durchschnittlich, teilweise überdurchschnittlich. Die Massivdecken (Kap-pendecke, monolithische Stahlbetondecken mit Stahlträger) weisen deutli-che Materialschäden infolge von Korrosion der Stahlbewehrung auf. Tra-gende Strahlträger (Doppel-T-Träger) sind insbesondere am Auflager teil-weise vollständig korrodiert und nicht mehr sanierungsfähig. Aufgrund der Korrosion sind Teile der Stahlbewehrung im Beton korrodiert und haben zu den starken Betonabplatzungen und Hohllagigkeiten geführt, siehe Fo-tos 3, 4-10.
Die üblichen Holz-Kellerverschläge wurden überwiegend ausgebaut, so-weit diese noch existieren, sind diese unterseitig feucht, F 12.
Die Installationstechnik Elektro / Sanitär / Heizung wurde in Abschnitten teilerneuert. Überwiegend erfolgten die Teilerneuerungen handwerklich / fachlich in der Gesamtbeurteilung in durchschnittlicher Qualität. Abwas-serleitungen haben stellenweise deutlich Kontergefälle. Kaltwasserlei-tungsventile zeigen Ausblühungen und sind offenkundig undicht. Teil-weise fehlt die „Schwitzwasser“ – Dämmung, die Leitungen tropfen (Tau-wasser). Es bestehen bezüglich der Abwasserinstallationen zahlreiche Mischinstallationen (HT / Guss alt / Gus neu / SML). Frischwasserleitun-gen sind überwiegend in CU erneuert, Altleitungen wurden z.T. überla-ckiert, Fotos 2, 4, 5, 11.
Die Beleuchtung der Kellerflächen ist ausreichend. Teilweise sind Keller-lichtschächte außenseitig abgedeckt, hier ist eine Prüfung und wahr-scheinlich eine Freilegung dieser Entrauchungsöffnungen notwendig.
Es besteht ein Fernwärmeanschluß.
Fassaden
Die Hoffassaden wurden mit einem WDVS bekleidet. Schadensmerkmale bzw. Hinweise auf eine mangelhafte Ausführung bestehen kaum, Foto 1. Die Straßenfassade befindet sich im überwiegend technisch intakten Alt-putz, strukturiert. Nahezu alle Kasten- und Einfachfenster wurde gegen isolierverglaste Fenster ausgewechselt.
Die Brandwand zum linken Grundstück ist im Altzustand.
Dach
Die Dachabdichtung ist offensichtlich nicht vollständig intakt. Im Dachroh-ling sind Wasserflecken auf Innenflächen erkennbar. Die Dachabdich-tung (Flachdächer) wurde nicht begangen. Die mit Tonfalzziegeln gedeck-ten Schrägdachflächen sind reparaturbedürftig. Es bestehen Holzschäden (tierischere und pflanzlicher Befall).
Treppenhäuser
Die Treppenhäuser befinden sich im guten Zustand.
Höfe
Soweit notwendig bestehen befestigte Wege. Es besteht ein mittlerer Er-haltungs- und Pflegezustand.

3. Instandsetzungsmaßnahmen und geschätzte Nettokosten

Keller
Abbruch Altverschläge, Teilerneuerung mit Metall-
Trennwänden, Kellerfenstererneuerung,
Reparatur und Teilauswechselung haustechnische
Installationen, 15.000,00 €

Statische Arbeiten an Kellerdecken,
stark korrodierte Träger ausbauen, Decken hierfür
entsprechend abstützen, Träger erneuern, bzw.
untermauern. Statik ! 30.000,00 €

Betonsanierung geschädigter Deckenbereiche
Ca. 550,00 qm x 70,00 € 38.500,00 €

Dach
Dachhaut überarbeiten (eine Lage Sanierungsbahn)
300,00 qm x 60,00 € 18.000,00 €
Leckstellen Schrägdachflächen schließen 3.000,00 €
Reparaturen Schornsteinköpfe, Teilerneuerung Zink-
Bauteile 8.000,00 €
Akute Holzschäden ausbessern 10.000,00 €

Alternative: Dachausbau ca. 400,00 qm Wohnfläche
X 2.500,00 € = 1.000.000,00 €, vorbehaltlich
Baugenehmigung.

Fassaden
Ca. 10 Altkastenfenster erneuern, 10 x 1.500,00 € 15.000,00 €

Anstrich Straßenseite, mit Putzausbesserung
ca. 300,00 qm x 60,00 € 18.000,00 €
Balkone überarbeiten, Estrich etc. 5.000,00 €

Brandwand links 1.200,00 qm x 120,00 € 144.000,00 €
WDVS
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Nettoschätzkosten 304.500,00 €

Ohne Umsatzsteuer und Baunebenkosten

4. Risiken in der Zustandsbeurteilung:
Zustand der nicht einsehbaren Installationen (Stränge und Verteilungslei-tungen Heizung, Wasser, Abwasser, Elektro).
Zustand und Qualität der Konstruktionshölzer der Holzbalkendecken.
5. Bewertung aus zusammenfassender technischer Sicht:
Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem mittleren Erhaltungszu-stand.
Es besteht Instandhaltungsrückstau.
Die umfassende Sanierung in Bauabschnitten ist empfehlenswert und technisch möglich.
Inwieweit das Dachgeschoss ausgebaut werden kann, ist durch Bauan-trag bzw. Voranfrage zu klären.

Aufgestellt:
Dipl.-Ing. Jürgen Roloff, ………..

Anlage Fotoauswahl

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Vita


hauskaufberatung-Eichwalde Hauskaufberatung Eichwalde

Ich habe nach meiner erfolgreichen Lehre zum Maurer im elterlichen Betrieb das Ingenieurstudium an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und im Anschluß an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur absolviert.
Bis 1994 habe ich in verschiedenen Architektur- und Ingenieurbüros sowie u.a. bei einem Bauträger im mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin natürlich Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbstständig.
Die klassischen Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis hin zur Bauüberwachung bilden auch zukünftig mein Tätigkeitsfeld.

Die langjährige Erfahrung in der Sanierung von Altbauten wurde erweitert durch Tätigkeiten als Bauleiter, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung mit Altbauthemen und der Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit zum Baugutachter und dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Eichwalde.
Insbesondere die Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) hat sich zu einem Schwerpunkt entwickelt.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ bezeichnet.
Die Qualitätsüberwachung am Bau darf nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung des Architekten erfolgt nach den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart der Bauleitung und des Bauherrn beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Bauleiter und Controller arbeiten für den gleichen Kunden.
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich sowohl im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Auch biete Ich Ihnen die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchte- und Schimmelpilzschäden sowie Schäden an Dach, Fassade und Fenster bilden hierbei den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Schadensbeseitigung inklusive Schätzung der hierfür aufzubringenden Instandsetzungskosten sind im Normalfall Bestandteil meiner Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Sehr häufig ist dem Laien unklar, ob geplante Umbauten mit einem vertretbarem Aufwand möglich sind.
Da für Ankauf, Umbau und Instandsetzung aber keine unbegenzten Mittel zur Verfügung stehen sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor Immobilienkauf bekannt gemacht werden.
Für diesen Zweck empfehle ich mein Angebot Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen gilt.
Bei der Hauskaufberatung bzw. Wohnungskaufberatung verabrede ich mit dem Kaufinteressenten zunächst einen Besichtigungstermin.
Dieser sollte nahezu immer mit dem Verkäufer der Immobilie stattfinden.
Während des Ortstermins wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz der Wunschimmobilie unter die Lupe genommen.

Hierbei wird kein Bereich ausgelassen, es wird alles angeschaut, vom Keller bis zum Dach
Bei Bauteilen, die eine Empfindlichkeit für Feuchtigkeit haben, werden von mir entsprechende Messungen vorgenommen
Sie teilen mir mit, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Bei der Kaufberatung von Wohnungen wird auch der Zustand des sog. Gemeinschaftseigentums erfasst.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher ist eine Besichtigung von Kellerräumen, Dachflächen, Treppenhäusern und Fassaden notwendig..
In jedem Falle erhalten Sie im abschließenden Gespräch eine mündliche zusammenfassende Beratung.
Der Hauptaugenmerk hierbei liegt ganz klar auf der nötigen Budsgetierung für Instandsetzung, Umbau und Modernierung.
Innerhalb von 2 Tagen stelle ich Ihnen per E-Mail ein Kurzergebnisprotoll zur Verfügung.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Die Verständlichkeit und der Realitätsbezug der Beratungen ist mir sehr wichtig.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe schriftlicher Ausarbeitungen für weitere Fragen gern zur Verfügung.
Auch können Sie mich bei der Sanierung von Schadensfällen und bei Umbauten als Architekt ansprechen.
Ich arbeitekann jederzeit auf ein Team von Architekten und Ingenieuren zurückgreifen.
Neben der Hauskaufberatung in Eichwalde arbeite ich grundsätzlich im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Anfrage sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Eichwalde

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