Hauskaufberatung Eberswalde

Hauskaufberatung Eberswalde

Protokoll 5
Hauskaufberatung am……….
in ………….
Sanierungsbedürftiges „Handwerkerobjekt“
Teilnehmer Käufer
Makler, Verkäufer
Roloff, SV
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Bei der Besichtigung in der Nähe der Stadt Eberswalde in Brandenburg ging es um ein sog. „Handwerkerobjekt“.
Ein „Handwerkerobjekt“ ist ein Gebäude mit hohem Bedarf an Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungsleistungen. Man spricht auch von „Instandsetzungsrückstau“.
Im vorliegenden Fall ging es um ein Wohngebäude aus den 30 – er Jahren des vergangenen Jahrhunderts.
Die mit dem Verkäufer und dem Erwerber durchgeführte Besichtigung des Hauses ergab folgendes Bild:
– Die Baukonstruktion ist in der Grundsubstanz angegriffen.
– Die Holzbalkendecken liegen relativ eben und die darauf liegende Dielung ist intakt.
– Die Bestandsfenster sind Kastendoppelfenster, der Anstrich ist intakt.
– Die Dachdeckung wurde in Eigenleistung erneuert, jedoch „vergaß“ man, stark schädlingsbefallene (tierische Holzschädlinge) Dachhölzer auszuwechseln.
– Der Schornsteinkopf wurde erneuert, die Einfassung ist jedoch undicht, Wasser läuft an den Schornsteinwangen herab.
– Die Balkenlage zwischen Obergeschoss und Spitzboden ist nur zum geringen Teil mit Lehm aufgefüllt, die Dämmwirkung ist schlecht. Oberseitig fehlt die Dielung. Gefahrlos ist ein Betreten des Spitzbodens nicht möglich.
– Im Urzustand waren die mit Vormauerziegel ausgestatteten Außenwände unverputzt- aufgrund der geringen Wärmedämmung hat der Verkäufer eine 60 mm dicke Polystyroldämmung mit Strukturputz auf 2 Fassadenflächen aufgetragen. Technisch ist dieser Teil der Fassade intakt.
– Die Wandfeuchtemessungen erlauben die Schlussfolgerungen, dass nur sowohl Innen- als auch Außenwände bis zur Horizontalabdichtung nach der ersten Steinschicht übermässige Durchfeuchtung vorliegt.
– Der ölbetriebene Heizkessel stammt aus dem Jahr 1987. Heizkörper wurden im Jahr 2000 erneuert. Die Aufbereitung des Warmwassers erfolgt jedoch elektrisch. Ein 100 Literboiler für einen 1-Personenhaushalt steht zur Verfügung.
– Die Elektroanlage wurde im gesamten Haus erneuert, ist auch nach jetzigen Maßstäben ausreichend.
– Dies gilt auch für die Sanitärinstallation, Frischwasser und Abwasser.
– Das Bad ist nach heutigen, durchschnittlichen Maßstäben nicht erhaltenswürdig. Die Objekte sind ca. 20 Jahre alt, die Bodenfliesen erhielten eine Beschichtung, eine Frischwasserleitung leckte etwas, daher die im Bild erkennbare leichte Überflutung des Fußbodens.
– Energetisch ist das Haus insgesamt verbesserungsbedürftig.
– Decken-, Wand- und Oberflächen der hölzernen Türen sind verschlissen

Der Allgemein- und Pflegezustand des Hauses befindet sich im schlechten Zustand. Es besteht erhöhter Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf !

Mit folgenden geschätzten Nettokosten für Instandsetzungen ist zu rechnen.
Verdeckt liegende Bauschäden können nicht erfasst und bewertet werden.
Spitzbodendämmung Fußboden, 12 m x 8 m x 50,00 € 4.800,00 €
Spitzboden Holzkonstruktion überarbeiten, Balken tauschen 5.000,00 €
Kleinreparaturen Unterspannbahn etc. 300,00 €
Neue Gasheizung Kessel und Speicher 8.000,00 €
Heizkörper ändern, höher setzen 3.000,00 €
Wand im EG verändern, Wand abtragen, Decke schließen 2.500,00 €
Elektroleitungen allgemein anpassen, verändern 500,00 €
Bad erneuern bei Bedarf 20.000,00 €
WC erneuern bei Bedarf 2.500,00 €
Kleinreparaturen Türbeschläge, Einstellarbeiten 300,00 €
Dämmung Giebelwand Nachbar, Putz 4.000,00 €
Fassadenarbeiten Klinker Hof, Reinigung, Ausbessern 1.000,00 €
Dachrinnen / Dachentwässerung Anbauten teilerneuern 1.500,00 €
Innenseitig Mauerwerksfeuchte mit Sperrputz schotten 500,00 €
Malerarbeiten, Decken, Wände, Türen 4.000,00 €
Bodenbeläge erneuern mit Dämmung im EG (Trockenestrich)10.000,00 €
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Nettosumme ohne Bauregiekosten 67.900,00 €

Die unterstrichenen Positionen sollten vor Einzug umgesetzt werden

Risiken und Bedarfspositionen
– Küche
– Maßnahmen Außenanlage
– Bauzustand verdeckt liegender Konstruktionen, insbesondere Holzbauteile
– Baugenehmigung für geplante Erweiterung

Aufgestellt: J. Roloff, Architekt und Bausachverständiger

Vita


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Ich habe nach einer erfolgreichen Ausbildung zum Maurer im elterlichen Baubetrieb das Studium des Ingenieurwesens an der Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs sowie danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur absolviert.
Bis zum Jahr 1994 habe ich in verschiedenen Architektur- bzw. Ingenieurbüros sowie bei einem Bauträger in einem mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbstständig.
Ich focussiere mich auch zukünftig auf die klassischen Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis zur Bauüberwachung.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Altbausanierung sammeln konnte wurde erweitert durch Architektenaufträge in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung im Bereich Altbau und der angeeigneten Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter und dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Eberswalde.
Insbesondere die Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) hat sich zu einem Schwerpunkt entwickelt.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
In diesem Zusammenhang darf die Qualitätsüberwachung am Bau aber nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung eines Architekten erfolgt nach den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handelt es sich hingegen um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität für Sie sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart des Bauherrn und der Bauleitung beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) und auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Auch biete Ich Ihnen die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchte- und Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden hierbei den Schwerpunkt.
Die Vorschläge zur Beseitigung der Schäden mit Schätzung der hierfür aufzubringenden Kosten sind im Regelfall Bestandteil einer Schadensbegutachtung.
Weiterhin stehe ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen zur Verfügung.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Sehr häufig ist dem Laien unklar, ob die geplanten Umbauten mit vertretbaren Kosten möglich sind.
Da das Budget für Ankauf, Umbauten und Instandsetzungen immer begrenzt ist, sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor Ankauf bekannt sein.
Für diesen Zweck empfehle ich mein Angebot Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen zur Verfügung steht.
Bei der Hauskaufberatung bzw. Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Begehungstermin vor Ort.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer der Immobilie statt.
Während des Ortstermins wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz der Wunschimmobilie unter die Lupe genommen.

Hierbei wird kein Bereich ausgelassen, es wird alles angeschaut, von der Kellersohle bis zum Dach
Bei Bauteilen, die eine Empfindlichkeit für Feuchtigkeit haben, werden Messungen vorgenommen
Sie teilen mir mit, welche Umbaumaßnahmen Sie genau planen.
Während der Kaufberatung von Wohnungen wird auch der Zustand des sog. Gemeinschaftseigentums erfasst.
Gerade bei Altbauten liegen hier häufig die „Kostenfallen“.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
In jedem Falle erhalten Sie im abschließenden Gespräch eine mündliche zusammenfassende Beratung.
Hauptgegenstand dieses Gesprächs ist es, Ihnen eine Vorstellung über ein notwendiges Budget für Instandsetzung, Umbau, Modernisierung zu vermitteln.
Ferner erhalten Sie 2 Tage später ein Kurzergebnisprotokoll per Em-Mil zugesandt.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß meine Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch nach Abschluß meiner Beratung oder nach Übergabe der schriftlichen Ausarbeitungen für weitere Fragen selbstverständlich zur Verfügung.

Ich arbeite im Team mit Architektenkollegen und Fachingenieuren.
Neben der Hauskaufberatung in Eberswalde arbeite ich grundsätzlich im Großraum Berlin/ Brandenburg, und auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ich freue schon auf Ihre Kontaktaufnahme.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Eberswalde

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