Hauskaufberatung Eberswalde in Brandenburg

Hauskaufberatung Eberswalde

Sanierungsbedürftiges „Handwerkerobjekt“

Bei der Besichtigung in der Nähe der Stadt Eberswalde in Brandenburg ging es um ein sog. „Handwerkerobjekt“.

Ein „Handwerkerobjekt“ ist ein Gebäude mit hohem Bedarf an Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungsleistungen. Man spricht auch von „Instandsetzungsrückstau“.

Im vorliegenden Fall ging es um ein Wohngebäude aus den 30 – er Jahren des vergangenen Jahrhunderts. Die Diskretion beim Immobilienverkauf und -Ankauf ist selbstverständlich, daher können keine Fotos gezeigt werden.

Das nicht unterkellerte Haus diente früher als Wohngebäude der Familie eines Landwirtes, die Wohnstandards sind sehr eingeschränkt und der Pflegezustand ist mäßig. Rückwärtige Anbauten sind in gleicher Weise in einem bautechnisch schlechten Zustand und stehen weitgehend leer.

Die mit dem Verkäufer und dem Erwerber durchgeführte Besichtigung des Hauses ergab folgendes Bild:

  • Die Baukonstruktion ist in der Grundsubstanz angegriffen.
  • Die Holzbalkendecken liegen relativ eben und die darauf liegende Dielung ist intakt.
  • Die Bestandsfenster sind Kastendoppelfenster, der Anstrich ist intakt.
  • Die Dachdeckung wurde in Eigenleistung erneuert, jedoch „vergaß“ man, stark schädlingsbefallene (tierische Holzschädlinge) Dachhölzer auszuwechseln.
  • Der Schornsteinkopf wurde erneuert, die Einfassung ist jedoch undicht, Wasser läuft an den Schornsteinwangen herab.
  • Die Balkenlage zwischen Obergeschoss und Spitzboden ist nur zum geringen Teil mit Lehm aufgefüllt, die Dämmwirkung ist schlecht. Oberseitig fehlt die Dielung. Gefahrlos ist ein Betreten des Spitzbodens nicht möglich.
  • Im Urzustand waren die mit Vormauerziegel ausgestatteten Außenwände unverputzt- aufgrund der geringen Wärmedämmung hat der Verkäufer eine 60 mm dicke Polystyroldämmung mit Strukturputz auf 2 Fassadenflächen aufgetragen. Technisch ist dieser Teil der Fassade intakt.
  • Die Wandfeuchtemessungen erlauben die Schlussfolgerungen, dass nur sowohl Innen- als auch Außenwände bis zur Horizontalabdichtung nach der ersten Steinschicht übermässige Durchfeuchtung vorliegt.
  • Der ölbetriebene Heizkessel stammt aus dem Jahr 1987. Heizkörper wurden im Jahr 2000 erneuert. Die Aufbereitung des Warmwassers erfolgt jedoch elektrisch. Ein 100 Literboiler für einen 1-Personenhaushalt steht zur Verfügung.
  • Die Elektroanlage wurde im gesamten Haus erneuert, ist auch nach jetzigen Maßstäben ausreichend.
  • Dies gilt auch für die Sanitärinstallation, Frischwasser und Abwasser.
  • Das Bad ist nach heutigen, durchschnittlichen Maßstäben nicht erhaltenswürdig. Die Objekte sind ca. 20 Jahre alt, die Bodenfliesen erhielten eine Beschichtung, eine Frischwasserleitung leckte etwas, daher die im Bild erkennbare leichte Überflutung des Fußbodens.

  • Energetisch ist das Haus insgesamt verbesserungsbedürftig.
  • Decken-, Wand- und Oberflächen der hölzernen Türen sind verschlissen

Der handwerklich geschickte Verkäufer hat im Ergebnis versucht, mit geringen Mitteln dringende Instandsetzungen und Modernisierungen vorzunehmen, sah sich jedoch nicht in der Lage, die Arbeiten abzuschließen.

Eine abschließende Beratung zwischen den potentiellen Erwerbern und mir ergab, dass diese trotz umfangreicher baulicher Maßnahmen zum Kauf bereit waren.

Es ergab sich folgender Maßnahmenkatalog bzw. erhielt der potentielle Erwerber folgenden Bericht (Auszug):

Das nicht unterkellerte, freistehende Einfamilienhaus mit zwei Geschossen (EG und OG) ist bewohnt.

Die Bauweise wird im Exposé dargestellt.

Der Allgemein- und Pflegezustand des Hauses befindet sich im mittleren Zustand. Es besteht erhöhter Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf !

Mit folgenden geschätzten Nettokosten für Instandsetzungen ist zu rechnen.

Verdeckt liegende Bauschäden können nicht erfasst und bewertet werden.

Spitzbodendämmung Fußboden, 12 m x 8 m x 50,00 € 4.800,00 €

Spitzboden Holzkonstruktion überarbeiten, Balken tauschen 5.000,00 €

Kleinreparaturen Unterspannbahn etc. 300,00 €

Neue Gasheizung Kessel und Speicher 8.000,00 €

Heizkörper ändern, höher setzen 3.000,00 €

Wand im EG verändern, Wand abtragen, Decke schließen 2.500,00 €

Elektroleitungen allgemein anpassen, verändern 500,00 €

Bad erneuern bei Bedarf 20.000,00 €

WC erneuern bei Bedarf 2.500,00 €

Kleinreparaturen Türbeschläge, Einstellarbeiten 300,00 €

Dämmung Giebelwand Nachbar, Putz 4.000,00 €

Fassadenarbeiten Klinker Hof, Reinigung, Ausbessern 1.000,00 €

Dachrinnen / Dachentwässerung Anbauten teilerneuern 1.500,00 €

Innenseitig Mauerwerksfeuchte mit Sperrputz schotten 500,00 €

 

Malerarbeiten, Decken, Wände, Türen 4.000,00 €

Bodenbeläge erneuern mit Dämmung im EG (Trockenestrich) 10.000,00 €

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Nettosumme ohne Bauregiekosten 67.900,00 €

 

Die unterstrichenen Positionen sollten vor Einzug umgesetzt werden

 

Risiken und Bedarfspositionen

  • Küche
  • Maßnahmen Außenanlage
  • Bauzustand verdeckt liegender Konstruktionen, insbesondere Holzbauteile
  • Baugenehmigung für geplante Erweiterung

 

Vita

hauskaufberatung-eberswalde Hauskaufberatung Eberswalde

Gerne gebe ich Ihnen an dieser Stelle einige Infos über mich und meinen Werdegang:

Ich habe nach einer erfolgreichen Maurerlehre im elterlichen Baubetrieb das Ingenieurstudium an der Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und danach und der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieurs beendet.

Bis 1994 habe ich in verschiedenen Architektur- und Ingenieurbüros sowie bei einem Bauträger im mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet. 

Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).

Mein Arbeitsschwerpunkt war jeweils der Bestandsbau im Bereich Wohnungsbau.

Darunter verstehe ich die Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten. 

Seit 1994 bin ich selbstständig.

Die ” klassischen ” Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung und Vergabe bis zur Bauüberwachung waren weiterhin das Tätigkeitsfeld.

Die langjährige Erfahrung in der Altbausanierung wurde ergänzt durch Aufträge im Qualitätsmanagement auch im Neubausektor. 

Aus der langjährigen Beschäftigung mit Altbauthemen entwickelte sich das “2. Standbein” zum Baugutachter. 

Zwischenzeitlich wurde dies mein Hauptarbeitsschwerpunkt. 

Hierbei lege ich Wert auf den Praxisbezug. Die Verständlichkeit und der Realitätsbezug der Beratungen und der Aussage schriftlicher Gutachten ist mir sehr wichtig.

Die Baugutachterliche Tätigkeit umfasst folgende Bereiche:

  • Allgemeine Schadensbegutachtungen, insbesondere Nässe- und Schimmelpilzschäden,
  • Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ),
  • Haus- und Wohnungskaufberatung

Neben der Hauskauf-Beratung in Eberswalde arbeite ich grundsätzlich im Großraum Berlin/ Brandenburg, auf Anfrage auch darüber hinausgehend.

Sie können mich bei der Sanierung von Schadensfällen als Architekt ansprechen. Ich arbeite im Team mit Architektenkollegen und Fachingenieuren.

Gerne können Sie mich kontaktieren:

Jürgen Roloff
Bausachverständiger • Dipl.-Ing. Architekt

Tel: +49 30 368 034 55
Mobil: +49 171 40 54 666
Fax: +49 30 782 64 81

Email: info@juergen-roloff.de

 

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